DSR 이란? DSR 계산기 그리고 7월 대출규제 내용 알아보기

오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 개인별 40%가 적용됩니다. 이에 따라 주택 구입을 준비하시던 분들의 관심이 높아지고 있는데요 그렇다면 과연 이번 규제의 핵심인 DSR은 무엇이며 미치는 영향은 어떤 게 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

 

DSR 뜻 

DSR은 Debt Service Ratio로 우리말로는 총부채원리금상환비율을 뜻합니다.

총부채원리금상환비율은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. 

주택대출 원리금 외에 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다. DSR을 기준으로 대출심사를 하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소됩니다. DSR은 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 까다롭습니다. 

 

DSR 계산기

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

을 통해 산출이 가능하며 간편하게 확인하는 방법으로는 DSR 계산기 사이트가 있습니다.

아래 링크에 접속하셔서 연소득, 대출금액, 대출기간, 대출이율을 입력하시면 DSR %가 자동으로 산출이 됩니다.

 

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/dsr

부동산계산기

DSR 규제

이번 금융감독원의 가계부채 관리방안 발표 핵심 내용 3가지

1. 규제지역의 시가 6억원 초과 주택 DSR 40% 적용

2. 토지·오피스텔 등 비주택 담보대출에도 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR 규제 도입

3. 청년층(만 39세 이하)·신혼부부 대상 정책 모기지에 만기 40년 대출 도입

 

1. 차주단위 DSR 단계적 확대 

금융당국은 차주단위 DSR 적용 대상을 오는 7월부터 2023년 7월까지 단계적으로 확대합니다.  
지금까지는 은행별로 DSR 평균치를 40%로 맞추면 됐기 때문에 개별 차주에 따라 40% 넘게 대출을 받는 경우도 있었습니다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 사거나 연소득 8000만원이 넘는 사람이 신용대출 1억원 이상을 받을 때만 차주별로 DSR 40% 규정이 적용되었습니다.

 

하지만 7월부터는 차주별 DSR 적용 대상이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 넓어집니다. 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상(2월 기준)이 됩니다.
신용대출에서도 연소득 8000만원 조건을 삭제, 소득과 관계 없이 1억원 이상의 대출을 받으면 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 차주별 DSR 40% 적용 범위는 내년 7월에는 총대출액 2억원 초과, 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과 차주로 단계적으로 확대됩니다. 

다만 전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출), 소액 대출(300만원 미만) 등에는 대출 신청 때 개인별 DSR 적용이 제외됩니다. 또 DSR 산정시 가급적 실제 만기를 반영하도록 체계를 정비합니다. 현재 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출의 DSR 산정 만기는 7년(올해 7월)→5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어듭니다. 

2. 주담대 규제체계 도입

 

금융당국은 토지·오피스텔 등 비주택 담보대출에도 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR 규제를 도입하기로 했습니다. 현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 LTV 70% 규제를 적용하고 있지만 다음달 17일부터는 은행 등 전체 금융권으로 확대됩니다. 이와 함께 2023년 7월부터 차주단위 DSR 전면 도입에 차질이 없도록 비주담대 취급관행도 개선키로 했습니다.  

3. 서민·청년층에 대한 금융지원 확충

서민·청년층의 주거 사다리 금융 지원 확대 방안도 포함되었습니다. 금융당국은 현재 소득은 낮으나 장래 소득 증가 가능성이 큰 청년층 등에 대해서는 DSR 산정 시 ‘장래소득 인정 기준’을 활용하기로 했습니다. 고용 노동통계 중 연령별 소득 자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용할 수 있도록 금융권 가이드라인을 마련하겠다는 계획입니다. 
올해 하반기 중으로는 40년 초장기 모기지 상품이 나온다. 청년층(만 39세 이하)·신혼부부 대상 정책 모기지에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환 부담을 줄여주는 상품입니다. 

금융권의 거시 건전성 감독 강화도 대책에 담겼습니다. 
금융당국은 가계 대출의 증가 수준을 고려해 최대 1년의 기한 내에 0∼2.5% 비율의 추가 자본을 적립하는 의무를 은행권에 부과하기로 했습니다. 가계대출 위험도·증가율 평가에 따른 금융기관의 예금보험료 납부 차등화, 제2금융권 한도성 여신 등에 대한 리스크 관리 체계 도입 등도 추진됩니다.